物业管理前期介入各部门熟悉内容

一.工程管理前期介入(一)按照《物业管理条例》《承接查验管理办法》相关要求，结合项目规划设计实际情况收集相关资料、备件、材料。包括但不限于：1.规划设计图纸、施工图纸；2.主要设备使用说明书、出厂合格证明；3.主要设备的品牌、规格型号、主要技术参数；4.石材、壁纸、涂料的品牌、规格型号、材质、颜色；5.总包单位和各分包单位，以及设备供应商的承包范围、负责人、联系电话、通讯地址等信息。(二)了解现场情况并向开发商提出意见与建议1.对照图纸并结合施工现场熟悉各种强弱电线路、控制线路、综合布线、给排水管道的走向及敷设方式，尤其是地下隐蔽工程；2.现场跟踪参与各种设备的运行调试工作，熟悉各种设备的使用性能；3.对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪，发现问题及时提出意见与建议；4.根据图纸或设备清单现场核对设备的种类、数量及型号等，并收集各类设备的技术资料；5.对在设计或施工中可能存在的影响、日后使用或管理的缺陷及时向开发商提出书面建议。(三)共用设备设施前期介入1.熟悉给排水设施(1)各种给排水设备设施的供货商、保修期限及安装、调试情况；(2)室内给排水系统的安装情况、管道布置、走向，控制阀门的位置；(3)生活给水(市政或加压)的管道布置、走向，控制阀门的位置；(4)地下隐蔽管道是否敷设于硬质基础层上，管道是否做了防腐处理；(5)各类阀门管井的尺寸是否符合标准；(6)污水管道及雨水管道的布置及走向；(7)室外绿化灌溉系统的安装情况、管道布置、走向，控制阀门的位置；(8)给水泵的安装调试及地下排污泵的设置情况；(9)主要设备开箱单、技术说明、图纸、工程变更说明、隐蔽工程实验记录、设备合同保修期等。2.熟悉供配电设施(1)低压配电室等设备房排风设施安装情况；(2)高压线路的来源及走向、高压控制开关的位置；(3)配电房供电模拟屏的安装情况；(4)变压器的供电联络方式；(5)低压配电线路的敷设及走向；(6)备用发电机的负荷类别及控制切换方式；(7)低压系统的计量方式；(8)地库、设备房等区域照明系统安装情况及控制方式；(9)设备的供货商、保修期限及安装、调试情况。3.熟悉电梯系统(1)电梯系统与消防、楼宇其他系统的联系；(2)电梯机房的防雨及散热情况；(3)井道及底坑的设备安装情况；(4)电梯的供货商、施工单位资料、保修期限及安装调试情况；(5)装箱单、合格证、图纸、使用维护说明书、电路原理图、部件安装图、安全部件调试证书、设计说明书、施工图、竣工图、变更设计通知单。4.熟悉消防系统(1)消防系统与楼宇其他系统的联系；(2)室外消火栓系统管道布置、走向，控制阀门的位置及联动方式；(3)室内消火栓系统管道布置、走向，控制阀门的位置及联动方式；(4)自动喷淋系统管道布置、走向，控制阀门的位置及联动方式；(5)各类阀门阴井的尺寸是否符合标准；(6)火灾自动报警控制主机总探测点数及分布情况，主机的操作方法、基本维护知识；(7)消防联动控制方式及原理；(8)正压送风及排烟系统在楼层间的位置分布；(9)地库及各楼层防火分区设置情况；(10)消防通讯系统、手提式灭火器的布置、防火卷帘系统安装调试情况；(11)消防设备的供货商、施工单位资料、保修期限及安装调试情况。5.熟悉相关配套并提出建议(1)治安方面：监控系统的安装与点位的设置；周界报警或电子围栏的区域划分；(2)车辆管理：地下车库、停车场及道路标志设置，出入口的设置；(3)从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议；(4)根据清洁管理经验及小区规划要求，提出垃圾房的建造位置和要求；(5)审阅园林绿化设计中植物的选用，对不利于以后物业管理养护的植物提出调整建议；(6)对水、电、气等能源计量控制系统进行跟踪，熟知能源控制系统情况，对不合理的方面提出意见与建议，为日后的管理提供便利。二.客户服务前期介入1.与开发商确定园区基本情况（含阳台、平台是否封闭、园区地面是否可以停车、规划车位数量及位置、园区临时或固定出入口数量及开启时间、每期交房数量、绿植种类、栽种位置等）；2.与开发商确定承接查验时间、各类设施设备交接时间、钥匙交接时间、入住时间；3.与开发商确定园区楼宇布局、楼号设置、钥匙编号、是否有楼号变更情况，钥匙交接流程，门禁系统、道闸系统、中控系统、燃气设施开通时间，门禁系统、道闸系统、中控系统、燃气设施开通前的应对措施；4.与销售方及开发商、施工方等确定钥匙借用、归还流程；5.与开发商、施工方确定承接查验流程及发现问题处理流程；6.与开发商确定入住流程、空置房管理要求、空置房管理流程，编写空置房管理方案；7.与开发商、施工方确定遗留问题一次处理流程（含业主因遗留问题索赔处理流程、明确维修处理对接人，处理时限，相关维修单据返单填写要求、因遗留问题处理不当导致业主要求延期收房相关事宜处理）；8.与开发商、施工方确定精装房、毛坯房遗留问题处理后二次验收流程；9.如以上问题不利于后期物业管理，与开发商及时进行沟通，提出合理化建议。三.安全管理服务前期介入安全管理服务的前期介入，重点了解消防系统情况、安防系统情况（包括项目主要出入口）、地下车库情况、园区车位配置情况等。(一)熟悉消防系统情况1.消防供配电(1)消防设备配电箱应有区别于其他配电箱的明显标志，不同消防设备的配电箱应有明显区分标识。配电箱上的仪表、指示灯的显示应正常，开关及控制按钮应灵活可靠；(2)切换备用电源的控制方式及操作程序应符合设计要求。2.火灾自动报警系统火灾探测器：感温探测器、感烟探测器、可燃气体探测器。3.手动报警按钮4.火灾报警控制器(1)火灾报警控制器（区域、集中、通用）；(2)火灾显示盘；(3)消防联动控制设备；(4)可燃气体报警控制器。5.火灾警报装置：声光报警等。6.消防供水(1)消防水池；(2)消防水箱；(3)稳压泵、增压泵及气压水罐；(4)消防水泵；(5)水泵控制柜；(6)水泵接合器。7.消火栓(1)室内消火栓；(2)室外消火栓；(3)启泵按钮；(4)系统功能：室内消火栓栓口处的静水压力应符合设计要求；触发启泵按钮时，消防水泵应启动；消防水泵启动后，栓口出水压力应符合设计要求。8.自动喷水灭火系统湿式、干式、预作用系统应设置在自动控制状态。(1)报警阀组：湿式报警阀组、干式报警阀组、预作用报警阀组、雨淋报警阀组；(2)水流指示器；(3)喷头；(4)末端试水装置；(5)系统功能：湿式系统、干式系统、预作用系统、雨淋系统等。9.气体灭火系统(1)机械加压送风系统；(2)机械排烟系统；(3)应急照明和疏散指示标志；(4)应急广播系统；(5)消防专用电话；(6)防火分隔设施；(7)消防电梯；(8)灭火器。(二)熟悉安防系统情况1.监控系统：前端的摄像机(固定相机，云台)，中间的视频传输(视频线、电源线、控制线)，后端的录像设备(硬盘录像机、显示器或监视器，可选电视墙)；2.周界报警系统：红外对射、信号线、电源线、或无线探头、报警主机；3.园区紧急求助系统；4.出入园管理系统；5.停车场管理系统；6.巡更系统。(二)熟悉地下车库及车位配置情主要了解地下车库的出入口情况、车位配置情况、消防及安防设备设施配置情况，地上车位情况、园区主要出入口情况等。四.环境管理服务前期介入1.了解绿化用地的垃圾清理和土壤处理情况。在园林绿化施工前，建筑施工中散落在土壤中的石灰、水泥沙浆、油污、塑料制品、涂料；另外机械车辆的碾压、营养的表土的混杂等，都给后期绿化施工和养护带来隐患；2.了解园林小品的材质选择。园林如果建造的木质亭、廊、椅、榭等园景小品，建议在材质的选择予以重视，挑选专门经过处理的防真菌、防虫蚁等特性的户外专用木材，彻底解决木材在户外应用时易产生开裂、变形、退色、腐烂、蚁侵等问题；3.

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